Wie kann ich ein Mietverhältnis beenden?

Die Frage, wie man ein Mietverhältnis beenden kann stellen sich sowohl der Mieter, als auch der Vermieter. Dieser Beitrag soll einen allgemeinen Überblick über die einzelnen Möglichkeiten geben.

Die Kündigung stellt das Standardinstrument dar, um ein Mietverhältnis zu beenden. Ihre Erklärung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB), eine mündliche Kündigungserklärung ist unwirksam. Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung.

Eine ordentliche Kündigung (§ 542 BGB) ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Der Mieter kann sie ohne die Angabe von Gründen erklären. Der Vermieter hingegen kann eine ordentliche Kündigung nur aussprechen, wenn einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB genannten Gründe vorliegt. Denn nur dann hat er ein berechtigtes Interesse das Mietverhältnis zu beenden.

Das ist der Fall, wenn

• der Mieter eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung begannen hat
• der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung anmeldet (Was bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten ist, finden Sie hier (Link))
• der Vermieter das Mietobjekt verwerten möchte.

Schließlich unterliegt eine ordentliche Kündigung immer einer Frist. Für den Mieter beträgt diese drei Monate, § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB. Sie hat spätestens am dritten Werktag des Monats zu erfolgen und ist zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Erklärt man also am 05.12.2017 (dritter Werktag des Monats) die Kündigung, wird sie zum 28.02.2018 wirksam. Die 3-Monatsfrist gilt grundsätzlich auch für den Vermieter. Allerdings unterliegen Mieter besonderem Schutz, die bereits mehrere Jahre in der Wohnung leben. Besteht der Mietvertrag seit fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, bei acht Jahren oder länger, sogar neun Monate.

Eine außerordentliche Kündigung ist sowohl bei befristeten, als auch bei unbefristeten Mietverträgen möglich und kann durch den Mieter oder den Vermieter erklärt werden. Um erfolgreich außerordentlich zu kündigen, muss ein wichtiger Grund gegeben sein, § 543 Abs. 1 BGB. Ob ein solcher vorliegt, ist stets eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend für die Bejahung eines wichtigen Grundes ist es, dass nach einer Gesamtabwägung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar ist. Beispielhaft führt das Gesetz Gründe an, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn

• ihm der Mietgebrauch nicht oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird oder wieder entzogen wird
• die Benutzung des Wohnraums mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist
• der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.

Der Vermieter kann außerordentlich kündigen, wenn

• der Mieter durch seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt und dadurch die Wohnung erheblich gefährdet
• der Mieter die Wohnung unbefugt an Dritte überlässt
• der Hausfrieden nachhaltig gestört ist
• der Mieter mit zwei Monatsmieten oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Rückstand ist
• der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Einer Frist unterliegt die Kündigung nicht. Der Vermieter muss jedoch gegebenenfalls den Mieter zunächst abmahnen, bevor er außerordentlich kündigen kann. Nicht notwendig ist das, wenn sich der Mieter mit der Mietzahlung oder der Kautionszahlung in Verzug befindet. Allerdings kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, indem er innerhalb von bis zu zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Miet- bzw. Kautionsrückstände begleicht.

Nicht unerwähnt bleiben soll, dass es Sonderkündigungsrechte gibt, die die außerordentliche Kündigung mit einer gesetzlicher Frist verknüpfen.

Das ist etwa der Fall, wenn der Mietvertrag über mehr als 30 Jahre geschlossen wurde, § 544 BGB. Ein Sonderkündigungsrecht haben ferner die Erben und der Vermieter des verstorbenen Mieters, §§ 564, 680 BGB. Nach § 540 BGB hingegen kann der Mieter außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, kann der Mieter ebenfalls außerordentlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 561 BGB. Schließlich berechtigt auch der Zugang einer Modernisierungsankündigung den Mieter dazu von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Besonders interessant erscheint im Zusammenhang mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung das am 13.10.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin (Link). Die Richter hatten sich mit der Frage zu beschäftigen, ob eine gleichzeitig mit einer außerordentlichen Kündigung hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung rechtliche Wirkungen entfalten kann, wenn die in § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB normierte Schonfristzahlung geleistet wird. Entgegen der etablierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verneinten das die Richter im vorliegenden Fall.

Der Entscheidung lag folgender vereinfachter Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger erklärten den Beklagten mit Schreiben vom 11.07.2016, zugegangen am 14.07.2016, die außerordentliche fristlose Kündigung, da sich die Beklagten mit den Mietzahlungen in Höhe von zwei Monaten im Rückstand befanden, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. „Rein vorsorglich und hilfsweise [erklärten sie] […] die fristgemäße und ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wegen der erheblichen schuldhaften Verletzung vertraglicher Verpflichtungen zum nächst möglichen Zeitpunkt.“ Dies sei nach ihren Berechnungen der 31.10.2016. Am 19.07.2016 zahlten die Beklagten den rückständigen Mietbetrag. In der Klageschrift vom 07.11.2016 führten die Kläger aus, dass durch die Begleichung des Zahlungsrückstandes zwar die außerordentlichen Kündigung entfallen sei, die ordentliche Kündigung jedoch weiterhin Wirkung entfalte. Daher forderten sie die Beklagten mit Schriftsatz vom 11.01.2017 auf die Wohnung geräumt am 30.04.2017 herauszugeben. In der mündlichen Verhandlung nahmen sie die Klage im Übrigen zurück. Dem Räumungsanspruch wurde vor dem Amtsgericht stattgegeben. Dagegen legten die Beklagten Berufung ein.

Das LG Berlin entschied, dass die Berufung Erfolg hat. Der Räumungsanspruch bestehe nicht. Denn die rein vorsorglich und hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung habe keine Wirkung entfaltet. Grund dafür ist die gleichzeitig wirksam erklärte außerordentliche Kündigung. Sie wirkt sofort und automatisch im Zeitpunkt des Zugangs. Das bedeutet, dass am 14.07.2016 das Mietverhältnis beendet wurde. Daher ist es denklogisch ausgeschlossen, dass eine zeitgleich erklärte ordentliche Kündigung in der Zukunft Rechtswirkungen entfalten soll, denn das Mietverhältnis ist in diesem Zeitpunkt nicht mehr existent. Daran ändere auch die nachträglich geleistete Zahlung der rückständigen Mieten nichts. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bewirkt lediglich die Änderung der Rechtslage mit Zahlungseingang, macht jedoch die außerordentliche Kündigung und ihre Wirkung am 14.07.2016 nicht ungeschehen. Dazu führt das LG Berlin aus: „Die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann nach dem geltenden System privatautonom bestimmter Rechtswirkungen nicht so gedeutet werden, dass das zunächst mit Zugang der fristlosen Kündigung beendete Mietverhältnis später als „zu keiner Zeit beendet“ anzusehen wäre.“ Anders wäre nach Ansicht der Richter nur zu entscheiden gewesen, wenn die außerordentliche Kündigung unwirksam gewesen wäre, da sie dann zu keinem Zeitpunkt Rechtswirkungen entfaltet hätte.

Bei der zugrundeliegenden Entscheidung ist es von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass die Kammer keinesfalls generell die Möglichkeit von außerordentlicher Kündigung und gleichzeitig erklärter hilfsweiser ordentlicher Kündigung negiert. Sie verneint diese lediglich, insofern von der Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht wurde.

Das Urteil stärkt in erheblichem Maße die Rechte des Mieters und stellt einen Leitfaden für die Auslegung des § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Abzuwarten bleibt, ob die Parteien Rechtsmittel dagegen einlegen und das Revisionsgericht sich der Ansicht des LG Berlins anschließt. Darüber werden wir Sie hier auf dem Blog informieren.

Auch durch Zeitablauf kann das Mietverhältnis beendet werden. Das gilt allerdings nur für befristete Mietverhältnisse. Denn sie enden automatisch mit Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Dazu bedarf es keines Tätigwerdens der Vertragsparteien.

Der Aufhebungsvertrag bildet eine weitere Möglichkeit das Mietverhältnis aufzuheben. Dort vereinbaren der Mieter und der Vermieter übereinstimmend, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Dies kann sowohl mündlich, als auch schriftlich erfolgen. Entscheidet man sich einen solchen Vertrag mündlich abzuschließen, ist jedoch Vorsicht geboten. Denn etwa die vage Aussage des Mieters, er werde demnächst ausziehen, führt nach der Rechtsprechung nicht zu der Annahme, dass tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist. Ein mündlicher Aufhebungsvertrag unterliegt immer strengen Anforderungen, um sowohl den Mieter, als auch den Vermieter vor übereilten Reaktionen zu schützen. Es soll nämlich verhindert werden, dass eine unüberlegte Aussage zur Aufhebung des Mietverhältnisses führt. In der Praxis jedoch spielt der Vertrag eine untergeordnete Rolle. Deutlich häufiger wird das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet. Möchten Sie dennoch einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, fertigen wir gerne einen solchen für Sie an oder prüfen den erhaltenden Vertrag für Sie.

Haben Sie eine Kündigung erhalten und droht nun eine Räumungsklage? Möchten Sie eine Kündigung aussprechen und haben Fragen zu der komplexen Regelungsmaterie des Mietrechts? Sie ziehen die Aufsetzung eines Aufhebungsvertrages vor oder möchten einen solchen geprüft wissen? Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren.