Rechte und Pflichten bei Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und die Umzugskartons bereits gepackt sind, stellt sich die Frage, ob sowohl den Mieter, als auch den Vermieter noch Rechte und Pflichten treffen und wenn ja, welche das sind. Die Frage, wie ein Mietverhältnis beendet werden kann, wird hier beantwortet.

Der Vermieter hat im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch gegen den Mieter und dessen Untermieter, die Wohnung im geräumten Zustand zurückzuerhalten (§ 546 BGB). Verlässt nun der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig, besteht die Gefahr, dass er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig wird. Denn hat der Vermieter bereits einen Nachmieter gefunden und kann dieser die Wohnung nicht beziehen, da diese nicht leer steht, kann der Vermieter bis zur Räumung weiterhin die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a BGB).

Ist es zu erwarten, dass der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig verlassen wird, etwa, weil ihm fristlos gekündigt wurde, bietet es sich an, den Räumungsanspruch gerichtlich feststellen zu lassen, damit der Vermieter die Zwangsvollstreckung betreiben kann.

Wenn Sie also eine Räumungsklage erhalten haben oder Ihren Räumungsanspruch geltend machen möchten, sollten Sie schnellstmöglich einen Anwalt zu Rate ziehen, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

In fast jedem Mietvertrag findet sich die sogenannte Schönheitsreparaturklausel. Vereinfacht gesagt wird dabei die Pflicht des Vermieters zur Schönheitsreparatur auf den Mieter abgewälzt. Insbesondere deswegen ist sie ein wahrhaftiger Klassiker in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geworden und regelmäßig Gegenstand streitiger Verfahren.

Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, ist eine solche Klausel grundsätzlich zulässig. Aber Achtung, es muss immer nach dem genauen Inhalt der konkreten Klausel differenziert werden. Unzulässig sind nach ständiger Rechtsprechung solche Klauseln, die sich nicht am Zustand der Wohnung orientieren. Dazu gehört etwa die Vereinbarung, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt Schönheitsreparaturen vorzunehmen seien und somit an starre Fristen gebunden sind. Ferner werden davon Regelungen umfasst, die pauschal beim Auszug Schönheitsreparaturen verlangen oder an Stelle der Reparaturarbeiten eine Abgeltung in Geld fordern.

Aber auch der Umfang der in Rede stehenden Schönheitsreparatur kann für den Mieter unzumutbar sein und zur Unzulässigkeit der Klausel führen. Wird etwa verlangt, dass der Mieter Türen und Fenster zu streichen hat, ist dies aufgrund fehlender Differenzierung von Außen- und Innenanstrich unzulässig. Denn den Mieter trifft keine Pflicht den Außenanstrich von Fenstern oder Eingangstüren zu übernehmen. Auch ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung bei Auszug weiß zu streichen. Die Farben sollten neutral und hell sein, d.h. dem Geschmack eines größeren Interessenkreises entsprechen. Ebenso verhält es sich, wenn der Vermieter im Mietvertrag verlangt, die Schönheitsreparaturen seien von einer Fachfirma durchzuführen. Dem Verlangen muss der Mieter nicht nachkommen.

Führt nun der Mieter in Unkenntnis der Unzulässigkeit der Klausel die Schönheitsreparaturen durch, kann er vom Vermieter Schadensersatz verlangen.

Ist die Klausel hingegen wirksam, der Mieter nimmt die Schönheitsreparatur jedoch nicht oder schlecht vor, steht dem Vermieter Schadensersatzanspruch gegen ihn zu.

Wurde das Mietobjekt durch den Mieter erheblich verwohnt oder sogar zerstört, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu. Da hier zum Teil die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung greift, ist ein schnelles Handeln erforderlich. Es ist empfehlenswert, in einem solchen Fall einen Anwalt zu kontaktieren.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie darf höchstens drei Monatsnettokaltmieten betragen. Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Mieter daher nicht nur die Rückgabe der Kautionssumme, sondern auch die auf sie entfallenden Zinsen zu.

Hat nun der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Ansprüche gegen den Mieter, wird er diese zunächst mit Hilfe der Kaution regulieren. Denn entgegen der weitläufigen Ansicht entsteht der Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung nicht im Zeitpunkt des Auszuges, sondern erst, wenn er alle Pflichten aus dem Mietverhältnis erfüllt hat. Das heißt, es dürfen keine offenen Mietzahlungen oder Nebenkosten mehr existieren, die notwendigen Schönheitsreparaturen wurden durchgeführt und es sind keine Schäden in der Wohnung zu verzeichnen.

Da sowohl den Vermieter, als auch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch zahlreiche Pflichten treffen, helfen wir gerne in einem Beratungsgespräch alle noch offenen Rechtsfragen zu klären, etwa, ob eine Pflicht zur Schönheitsreparatur besteht. Anwaltlich stehen wir Ihnen bei der Durchsetzung oder Verteidigung gegen einen Räumungsanspruch zur Seite, aber auch, wenn Sie als Mieter oder Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen möchten. Sie haben Ihre Mietkaution nicht zurückerhalten oder einen zu geringen Teil? Sie sind Vermieter und wissen nicht, wie Sie mit der Mietkaution umzugehen haben und wann der Einbehalt gerechtfertigt ist?  Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren.